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行业新闻

2020,房地产“分水岭”元年。C位不再,买房人“

发布日期:2020-07-04 04:05 浏览次数:

在过去十几年里,通过买房实现财富增长的人不在少数。但我们是否有思考过这样一个问题:究竟是自己眼光好呢,还是因为其他的原因。这个叫做复盘,即思考当我们获得财富增长时,我们要弄清楚真正的推动力来自于哪里,具体是哪些因素构成了如今的结果。

之所以要这么做,是因为只有当弄清楚真正的原因时,我们才能重复的去实现获利。否则,如果是机缘巧合的原因,那想通过重复买房获利这件事,就变得不科学。甚至,反而可能把前期积累的财富挥霍一空。

这样的例子比比皆是。有些人看到别人买房获利,于是一入楼市深似海。有些人房子买的早,这些年获利颇丰,于是总想着一有机会就买房。有些人则是前几年买了价格很低、位置很偏的房子,这几年一下子收益翻番,于是还想着找价格洼地去买。

在过去的二十年里,一共有过4次房价的快速上涨。分别是2004年,2009年,2012年,以及2016年。

这四次大行情都有同样的两大特征:大量资金流入房地产市场+政策松绑。比如04年,是为了刺激经济。比如09年,是4万亿。比如12年,是一系列政策的松绑。比如16年,是货币化棚改+去库存。

这一年中,全国商品房和商品住宅的平均销售价格分别上涨了14.4%和15.2%,是98年以来的最高水平。

这一年,是住房二级市场开始放开的第五年,整个城镇住房需求在短期内急剧增加。另外,工业发展速度加快、城镇化建设同时加快,大量的人口涌入城镇,短期内催生了巨量的购房需求。

这还不止,因为城建速度大幅加快,随之而来的是大规模的城市改造与居民拆迁。据统计,2003年全国城市房屋拆迁量达到了1.4亿平米,这就需要至少1.4亿平米的商品房进行回迁、安置。

所以,2004年,可以说是房地产商品化发展真正意义上的一个里程碑。而这,是由大量的居住需求驱动的。

与此同时,据上海统计局2003年的调查显示,那时的上海,已经有16.6%的置业动机为投资,整个长三角区域投资比例接近20%。

因为投资性买房的比例显著上升,而商品房供应量当时并不充足,更加加剧了住房市场的供不应求,于是促使房价上涨。

现在普遍关于那时房价飙升的原因,都“归功”到4万亿里去了。用一个货币流通的角度来讲,4万亿进入市场后,一方面促进城市基建、城建的快速发展,另一方面通过房子作为货币蓄水池,将货币流动性沉淀下来,从而达到物价不快速上涨的目的。

这个主流原因同样没有错,但还是片面了。一样道理,货币沉淀的前提是大量买房需求的存在。而08年,奥运会开在家门口,国力欣欣向荣,住房需求同样迎来井喷,这才能够起到沉淀4万亿的作用。

因为高达7亿平米的库存和房子流通性极差,去库存政策出台,同时启动货币化棚改,进一步拉动住房需求,促进房屋库存的去化。

但在这个上一轮的房价快速上升期中,最大的变化出现了,那就是投资炒房的比例开始大幅提升。

高达7亿平米的库存,借着棚改的第一波东风,越来越多的人群涌入房地产市场,投资买房热潮兴起,7亿平米竟然很快就被去化掉了,连十八线小县城的房子都被买的干干净净。换来的,则是高达60%以上的人群都带有投资目的。刚需购房群体则被挤到了边缘。

所以,从过去4次房价快速上升周期看,货币+政策只是基本要素而已,并非直接推动力。真正推动力所在,前三次是城镇化带来的大量居住购房需求,第四次则是全民投资买房需求。货币与政策,只是顺水推舟而已。记住这一个差异点很重要。

之所以有这样差异的产生,一个很大因素是:我国房地产的总规模已经达到450万亿,基本没剩多少居住购房需求了。但过去二十年里,那些依靠买房致富的群体和眼见着他人买房致富的群体,依然认为买房是致富的不二因素。这就是惯性思维,这就是开头所说对成功背后原因的认知不到位。况且,这其中大量的群体,除了买房也真的缺乏其他理念。

但别忽略了,城镇化高速发展的时代过去了,未来是城市群的时代。而只要是城市群,大城市虹吸中小城市的效应就会始终存在。其次,住房保有量已经基本到位了,结构性不足也仅存在于大城市。没有了人口流入支撑,没有了刚性居住需求,谁来维持除了头部三四十个城市之外的房价呢?

再来个简单点的阅读理解。过去二十年,房地产已经成功托起了经济,实现了人人有房住这个基础民生需求,那房地产还继续大肆发展的意义和价值在哪呢?过去二十年,目标没有实现,房地产该保则保,现在还是一回事吗?

从今年连续4个月房地产投资增速为负值,但依然未有任何明显的松绑,甚至严格杜绝各地政策松绑,严格要求防范资金流入房地产就能看出来了。

风向已经变了。当然,我没有谈房价,这个在我之前文章讲过多次多次了。但没买房的也不要误解了,房地产下行跟房价没啥关系。

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